あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。 どなたか何かよい案があれば教えてください。, 両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。 今後アパートの管理をしなくてはならなりません。 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので...続きを読む, ＃４です 注文書にサインをしました。 注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事 不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。 相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて 悪いことは言いません！。 返金を断られました。 山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。 注文書にサインをしました。 　様子がおかしいと感じはじめたのは.....この続きの文章、および全ての拡大画像は、会員のみに提供されております。, 企画「ＣＭリテラシー」トップページへ 本当にごくわずかです。 ７０万円×３０年×９...続きを読む, 大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。 　みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 賃貸住宅大手の「大東建託」をめぐり、地主から「賃貸住宅の建築をやめたのに申込金が返金されない」といったトラブルの相談が相次いでいることが分かりました。これに対して会社側は返金には応じているとしていて、消費者団体では情報提供を呼びかけて実態を調べることにしています。, 大東建託は地主と契約を結んで賃貸住宅を建築したうえで、その建物を借り上げて管理などを行っています。, ところが、消費者団体の消費者機構日本や各地の消費生活センターには、おととし以降、解約に関する地主からのトラブルの相談が少なくとも数十件寄せられているということです。, 建売アパートの大手である「大東建託」に契約に関する不正疑惑が上がりました。レオパレスに続く大手だけに賃貸アパートに関する不動産投資にさらなる逆風が予想されます。, レオパレスの施工不良アパートから火がついた形ですが、現在のオーナーの不満が爆発したのか賃貸アパート業界の対応が社会問題化していきそうです。, レオパレスは、入居者目線でのCMをタレントを使ってブランディングをしていました。大東建託も同様にタレントを使ってこちらはオーナー目線でのCM展開をしていました。, 私が学生時代にも見たこと記憶があります。「30年一括借り上げ」は当時は意味がよくわかりませんでしたが、いわゆる「サブリース」をポイントに一気に成長してきたのだと思います。, CM全盛の頃は、タレントを使ってクリーンな内容なイメージですが実際にはすでに問題があったのかもしれません。今のようにインターネットで情報を共有をできない時代からすると泣き寝入りしているオーナーも多数いるのではないでしょうか。, サブリースのアパートを建てて、サブリース契約が終了するとオーナー自ら空室対策から管理までしなくてはいけなくなります。満室であれば問題ないのですが人気のない物件であれば空室が続くようであれば大変です。, 返済が滞らないためにも資金繰りが必要です。自ら働いてでも返済しなくてはいけなくなります。もともと高齢者のオーナーが多いので、働くとしても限られています。コンビニで働かなくてはいけないオーナーもいると聞きます。, 安定した家賃収入のために働かなくてはいけないという本末転倒な状態に陥っているのです。もともと遊休地として空いていた土地に地方アパートを建てたと思います。それが一転して負債を抱える負動産になってしまっては元も子もありません。, 大東建託は何を提供してきたのでしょうか。どんなアパート経営を提案してきたのでしょうか。先を予見することができない商品を作ってきたのでしょうか。オーナーが苦労するためのアパートであれば作らなかったほうが良かったのではないかと思います。, サラリーマン不動産投資家であれば、まだ本業があるので持ち出し部分を対応できる部分があるかもしれませんが（持ち出しはあってはいけないのが前提です）高齢者に対しての不動産投資は、一歩間違えれば悪徳ネットワークビジネスのように儲からない仕組みに陥ってしまう可能性があります。, あまりにも杜撰なアパート業界の構造は、取り返しのつかない状況に陥っているのかもしれません。当然全てのアパートが悪いとは言い切れません。, 真面目に真摯に対応している会社も当然あります。しかし風評被害的に広まって全てが否定されるのは残念で仕方がありません。, 最近できたアパート会社の中にもこのようなサブリース前提のアパート業界を立て直すために企業努力している会社もあります。, 全体が縮小されるのは仕方がないのですが、「良いものは残る」ことで、時間がかかっても良いので業界全体が浄化されることを願います。, 都内在住の40代のサラリーマンが不動産投資とネット副業で少し余裕のある生活を実現するためのブログです。 「可能」と「そうします」は違います アパート経営をしようと思って、１０月１９日、 １０年間６３×９０％×１０＝５６７万円．．．家賃見直し ＞入居状況や建物の保全状況など定期的にオーナー様にご報告いたします。また共用部分の維持管理や入居者様からの建物不具合等のご連絡にも迅速に対応いたします。 ２７日にクーリングオフの申請はしました。 その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう？ 他の回答者様のおっしゃるように、支店長など会社の責任者に苦情の電話を入れるのも一つの方法ですが、こういった営業会社は、断られても訪問し続けるようにと支店長などの上司が指導している場合もあるので(苦笑)、消費者センターのような公的機関を通すほうが、よりスムーズに話が進むかもしれません。 とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。 アパート経営をしようと思って、１０月１９日、 その他の経費は一括と同じ．．． 我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、 もうこの会社でアパート経営をする気持ちは一切ありませんし、 ３０年契約には疑問は持っていませんよ 【その1】大東建託はどうなのか？大手の不動産会社の中では利益がでるのはこの大東建託かレオパレスです 私は、実際大東建託の営業マンに接触した印象だと、大東建託のアパート経営というのは、田んぼや畑をお持ちの地主さんがメインになる感じです。 いいと言われ、キャンセルする事にしました。 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。 しっかり見ないと騙されますよ。, この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。 その他の経費は一括と同じ．．． 中途半端に土地なんて（お金ではないし）持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利（土地や賃料、返済）を請け負うことになるでしょうから？プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。 本企画趣旨に賛同いただき、取材協力いただけるかたは、info@mynewsjapan.comまでご連絡下さい。会員ＩＤ(1年分)進呈します。, 「大東建託のアパート建設はやめたほうがいい」 築１０年で一方的に家賃下げられたオーナーが怒りの告白, かつて、大東建託の賃貸に入居中、買い置きの新品洗剤や、新品石鹸など、次々無くなっていた。留守の間に侵入していたのは、大東建託の社員だ。入居者が留守の間、勝手にお風呂も、トイレも、テレビも、エアコンも、使っていた。不法侵入、窃盗。大東建託の社員のしわざだ。, 実際にあったのですが・・家賃を下げる要請に応じないと、契約時に見たこともないハガキが３回届き、家賃保証を止めると脅されます。 ここが肝心な部分、１０年後に泣かなければいいのですが．．． 　で、例えば風呂釜風呂桶は５割補助、とか決まっているんです（パンフを見せられました。レオパレスも契約書もパンフも全部持って帰りましたので手元にありません）。が、うちに出入りしている業者の製品より何割か割高に見えました。なかには、何割か引いてもらっても明らかに高い、という感じのも多かったです。 月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。 ＞出費など収入・支出の変動を抑え 社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。 「勉強が足りないみたいだな！。あそこは少し干してやろうぜ！」等と。 一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。 家賃は10年間は保証されますが、その後5年ごとに見直されます。 　みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか？ 私は、この３０万円が「返金できない」という説明を 建物請負契約の申し込み証拠金として、お支払いになった金額ですね。 また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。 もし祖父が亡くなった後は、孫の私が ＞「注文書に返金できないと記名してある」ということは、注文書に記載されていても、無効です。 ＞その時に３０万円を支払いました。 近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。 借り上げ賃料よりは高い値段で賃貸できていますので。 元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく...続きを読む, 普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが？ 宜しくお願いします。, 補足ですが、 現在アパート4棟所有しています。まだまだ不動産投資家としては初心者です。. しかし、今回、遺産相続でもめていて、 正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。 先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も 現実は１０年の見直し時に手放される方も多いですね 30年一括借り上げなので祖父が居なくなってしまった後の私一人では到底運用などできないと思います。 宜しくお願いいたします。 ちなみに、現在まで入居率はほぼ１００％です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。 投資金額を建物だけで計算すれば利回りが良いのは当たり前（土地はタダ？） ＞スタンダードプランの場合、原状回復工事のみ大東建物管理の負担となり、修繕費用はオーナー様負担とさせていただきます。 アパートの不動産としての価値を維持していく努力が必要なのではないでしょうか。, ハンドルネーム:たかぽん18歳から一人暮らしを始め、住んだアパートは6件にもなります。大東建託以外の賃貸物件の実情も知っているので、 祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、 大東建託でアパート経営を検討しているのであれば、大東建託について詳しく知っておかなければいけません。リスクや評判、口コミなど、気になることはたくさんありますよね。 また、大東建託のアパート経営の失敗例や成功例などもわかれ それなりに役立つ情報を提供できるはず、と自負しております。. 土地活用を検討していて「大東建託の土地活用」が気になっているけど、“大東建託の土地活用って実際のところどうなの？、安心して任せても大丈夫なの？”と疑問を抱き悩んでいませんか？, 結論としては、「一部、しつこい飛び込み営業等によるネガティブなイメージや担当者によるレベルのバラつきはあるものの、大東建託の土地活用は様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。, このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。, このページをすべて読めば、「大東建託の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。, 土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。, 上記をまとめると、大東建託の土地活用は「提案力のバラつき」や「価格帯の高さ」というデメリットはあるものの、「規模の大きさ」や「圧倒的な実績の多さ」等、業界No.1の項目も多く総合的なレベルは高いといえます。, 大東建託の土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。, 上図のとおり、大東建託では、ハード面で木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築に対応しており、ソフト面でも住居系のみならず商業系や医療・介護系等の業者と土地オーナーをマッチングさせる「ジョイントシステム」によって様々な種類の土地活用に対応可能な体制があります。, 特に商業系にも強く、全都道府県に1カ所以上の支店をもつ圧倒的なネットワーク規模と全国7万7,000人以上のオーナー情報を活かして、企業の出店ニーズとオーナーの土地活用ニーズをマッチングする事業に強みがあります。, 全国的にテナント誘致から建設・開業までワンストップで対応してもらえる点や比較的規模の大きな複合型商業施設等も対応可能なハウスメーカーの中でも稀有な存在です。, 大東建託の土地活用では、基本的に「企画〜建築〜経営・管理〜建物修繕」といった賃貸経営の全てをオーナーに代わり大東建託が引き受ける「賃貸経営受託システム」という形態により運営されており、この「賃貸経営受託システム」の優位性こそが、最も多くの土地オーナーから選ばれている理由といえます。, 通常、土地活用を検討する際には、複数の業者へマーケティングと提案・見積りを依頼し、その中からオーナーが自己責任で建築業者や管理業者・管理方式等の経営計画を決断していくことになるため、最終的にはオーナー自身も専門的な知識を身につける必要がありますが、「賃貸経営受託システム」の場合には、全く知識がない素人でも土地を託すだけで専門家が代わりに賃貸経営を行なってくれるというわかりやすさと安心感があります。, 「賃貸経営受託システム」では、「大東建託がマーケティングにより計画した建物を土地オーナーが建築し、その建物を大東建託が35年間一括借上して代わりに経営・管理・修繕を行い、オーナーは毎月定額の借上賃料を受け取る」という極めてシンプルな手間のかからない土地活用が可能です。, 他の大手ハウスメーカー等でも一括借上による経営サポートは当然のようにありますが、将来的な建物の修繕まで含めて全てを代行してくれる業者はほとんどなく、土地活用に特化した大東建託ならではの経営サポートといえます。, 逆にいうと、計画〜経営の全てを大東建託に託すということになりますので、「35年間の経営パートナーとして相応しいか」を慎重に検討する必要があります。, 大東建託の「賃貸経営受託システム」における一括借上システムも、「オーナーから全室（建物丸ごと）を定額賃料にて一括で借上げて、一般の入居者へ転貸することでオーナーの空室リスクをヘッジする」という点で仕組み自体は他の業者の一括借上と変わりませんが、特に以下の2点に於いて競争力があります。, 一括借上時にはオーナーは借上業者から毎月定額固定賃料を受け取れますが、その固定賃料の見直しは2年毎に行われるというのが業界相場です。しかしながら、大東建託の一括借上では当初10年間の固定に加え、以降も見直しは5年毎と非常にオーナーにとって有利な内容になっています。, また、一括借上時でもいつ発生するかわからない突発的な支出である入居者退去時の現状回復費用や、建物や設備の経年劣化に伴う大規模修繕費等も全て大東建託（大東建物管理）が負担してくれるため、オーナーは支出の心配をすることなく安定的に収入を確保することができるという点も非常に魅力的です。, 建築後もオーナーにはほとんど手間や負担がかからないような手厚いサービス内容になっており、大東建託が最も選ばれている大きな理由の一つといえるでしょう。, 事実、大東建託グループの賃貸住宅管理戸数は下表のとおり、全国で圧倒的No.1の実績があり、実績については申し分ありません。, 大東建託の「賃貸経営受託システム」はオーナーの手間と負担を極力排除したシステムであって、オーナーの収益が最大になるかどうかは別の話です。安定収入という観点では素晴らしいシステムですが、「賃料固定期間が長い分、当初の設定賃料が低くなる」「途中の支出がない分、借上料率が低くなる」等、必ずどこかで調整が入るものですので、きちんと他社と比較しながら条件面は精査・交渉するようにしましょう。, 大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」といえるでしょう。, やはり、業界最大手の一角として、対応エリアや対応種類に関しては業界最大規模で幅広く全般的な相談ができる点は非常に大きなメリットです。, 数あるハウスメーカー等の大手業者の中でも、木造から鉄筋コンクリート造まで様々な建築に対応でき、全国規模で規模の大きな複合型商業施設まで手掛けられるような業者はあまりありませんので、商業系についても優位性があるといえます。, また、前述してきた通りの大東建託の大きな特徴である「賃貸経営受託システム」は、特に不動産経営を本業としていない素人の人にとっては様々な面でメリットの多い魅力的なシステムといえるでしょう。, 大東建託の土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「担当によるレベルのばらつきが大きい」ことといえるでしょう。, 大東建託は「賃貸経営受託システム」により将来の建物修繕も大東建託が負担する運営になっていますが、その分の費用は全て大東建託が肩代わりしているわけではなく、これまでの実績の中で見積もられたある程度の推定額分については建築利益の中や借上手数料（実際の入居者が払う賃料とオーナーに払う借上賃料の差額）の中で回収していることになります。そのため、規模の経済によってコストダウンは図られているものの、そういったシステム的な理由からも価格帯は比較的高めな提案である場合が多いです。, また、前述の通り大東建託の土地活用は基本的に「賃貸経営受託システム」により全てを大東建託へ委託する形の運営になりますので、自分で経営したい人には向きません。, さらに、担当によるレベルのばらつきについては、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、全都道府県に一カ所以上の支店を構える業界最大規模の大東建託ではレベルのばらつきはより一層顕著だと言え、実際の評判としてもよく耳にします。土地活用における業者選びは、大切な資産を活かすパートナー選びでもありますので、最大限慎重に行うべきです。, 土地活用の業者の中では、地主に対して飛び込み営業をする業者も多く、色々な業者が日々営業をかけてくるしつこさからネガディブなイメージを持たれている人も多いですが、提案機会獲得のための営業方法と提案内容のレベルは関係ありませんので、先入観に囚われずに多くの業者の提案を受けて比較すべきです。実際、多くのオーナーが提案フェーズになってそれまで抱いていたイメージが大きく変わったというような意見も持っておられますので、決断のための選択肢はできるだけ多く持つようにしましょう。, 当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。, これまでの評価を踏まえて、「大東建託の土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。, 前述のとおり、大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」です。, そのため、企画から建築・経営管理までできる限り総合的に業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。, また、住居系は当然のことながら商業系に強い業者といえますので、ハナから商業系施設の可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にも最もおすすめの業者です。, さらに、一括借上の条件内容については業界内でも競争力のあるオーナーに有利な内容となっているため、地方や郊外等の空室不安を感じるようなエリア等、一括借上を前提に検討したい人は検討の中の一社に入れておくとよいでしょう。, 前述のとおり、大東建託は「賃貸経営受託システム」を前提とした運営システム柄、価格は高くなりがちで、地場工務店の木造等のように、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。, また、もともと不動産経営をやっている人や都市部の空室不安がないような立地等で、自分で経営して利益を増やしたいというようなニーズのある人には大東建託のメリットがあまり活きずおすすめしません。, さらに、大東建託は実績の面では業界最大手の業者ですが、借り手である消費者からみた際の商品ブランド力については、大手ハウスメーカーや大手ディベロッパー・大手ゼネコン等と比較すると物足りない印象がありますので、ブランド力重視の人には不向きといえるかもしれません。, 建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。, 業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。, 資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。, 後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました。, マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。, そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠（マーケティング結果等）を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。, 土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。, そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。, 将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。, 土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。, 当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。, 仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。, 図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。, その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。, 綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。, これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。, 業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。, 仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。, そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。, 比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。, 一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます。, また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます。, 土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。, まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。, HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。, HOME4U（ホームフォーユー）土地活用：https://land.home4u.jp, 業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。, 建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。, どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。, 当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。, 「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。, 期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。, さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。, 建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末（大東建託の場合は3月末と9月末）の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。, 建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。, 賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上（サブリース）といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。, その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。, 当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。, 一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。, 募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力（自社の利益を減らして条件をよくする）によって変動するため、完全に交渉次第といえます。, 借上げ料率を1〜2％程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。, どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。, そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。, 大東建託の土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。, 所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。, 本ページでは「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。, 土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な土地活用を比較検討してみて下さい。, 将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。, 大手ハウスメーカーで土地活用のコンサルティングをしていた経験を活かして、皆様に土地活用についてわかりやすく本質的な情報をご提供します。, © Copyright 2020 土地活用のいろは.
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